Nordnet

tiistai 19. huhtikuuta 2016

Asuinalueemme hintakehitys

Olen kuukausikatsauksissani laittanut talomme puolikkaan arvoksi 125.000 euroa. Kun naapuri laittoi samankokoisen, ja samana vuonna rakennetun talon myyntiin, hintapyyntö oli 317.000 euroa. Päätinkin tehdä tutkimusta siitä mikä mahtaa olla talomme todellinen arvo. Kovin helppoa tämä ei ollut.

Asumme suht uudella omakotitaloalueella, jota yksikään asuntojavälittävä hakukone ei tunne edes omalla nimellään. Alueemme on liitetty osaksi 70-80-luvulla rakennettuun ”naapurialueeseen”. Tämän alueen keskineliöhinnalla laskettuna talomme arvo olisi reilusti alle 190.000 euroa. En tyytynyt tähän arvioon.

Helsingin Sanomien linkin kautta päädyin Reaktor-palveluun, joka laski postinumeron perusteella keskineliöhinnan. Ihan kiva, mutta kun ne muut saman postinumeron alueella rakennetut talot ovat 60-90-luvulla rakennettuja. Olemme ainoa postinumeron alue, jossa on ainoastaan vuoden 2010 jälkeen valmistuneita taloja.

Seuraavaksi kokeilin asuntojenhintatiedot.fi-sivustoa. Alueeltamme ei ole myyty riittävästi taloja, jotta kone olisi voinut näyttää niiden toteutuneet kauppahinnat.

Viimeisenä kävin läpi alueen myynnissä olevat talot (3 kpl) ja laskin niistä keskiarvon mukaan hinnan: 284.000 euroa. Aika kova on siis naapurin hintapyynti 317.000 euroa, ja tämä pyyntihinta oli kaikista myynnissä olleista taloista se korkein.

Emme ole muuttamassa nykyisestä talostamme mihinkään, mutta jäin kieltämättä pohtimaan omakotitaloa ”sijoituskohteena”. Jos lähtökohtana on ajatus, että elämme talossamme ”loppuun saakka”, niin perillisimme eivät tule koskaan saamaan tästä talosta tuollaisia summia, eivät edes sitä, minkä olemme itse talolainana maksaneet. Ja vaikka möisimme talon 15-20 vuoden päästä, talomme olisi jo 20-25 vuotta vanha. 20-25 vuotta vanhojen talojen keskihinta kaupungissamme liikkuu 170.000-190.000 euron tuntumassa. Jos siis haluaisimme talostamme oman osuutemme pois pienen voiton kera, kannattaisi talo laittaa lähivuosina myyntiin. Aika masentavaa sanoisinko? Jäinkin miettimään pitäisikö minun poistaa koko talo kuukausikatsauksistani pois, koska tulevaisuuden näkymät ovat talonarvon suhteen negatiiviset. Taloa kun ei missään nimessä voi katsoa ”sijoituskohteena”. Ehkä paremminkin autona, jonka arvo tipahtaa samantien, kun ajat sen autokaupasta ulos...


8 kommenttia:

  1. Kotia ei ehkä kannata miettiä sijoituksena, mutta se on omaisuutta jota vastaan saat lainaa.

    VastaaPoista
  2. Robert Kiyosakia lainaten koti ei ole asset vaan liability eli vastuu. Itse on pitänyt asuntoja nettovarallisuudessa niiden hankintahinnalla vaikka aina se ei ole todellinen hinta minkä niistä saisi. Tämän vuoksi kiinnitänkin enemmän huomiota sijoitusvarallisuuteen kuin nettovarallisuuteen.

    VastaaPoista
  3. Mullakin on asunto nettovarallisuudessani hankintahinnalla. Mielestäni ei kannata liikaa spekuloida nousulla / laskulla.

    VastaaPoista
  4. Kiyosakin olen lukenut ja pitkälti olen samaa mieltäkin. Asuminen on kulu, mutta asumismenojen vähentäminen pääomasijoituksella antaa oikeaa tuottoa. Suomessahan ei ole asumisen suhteen nollavaihtoehtoa. Joko maksat vähemmän tai sitten enemmän, ja 500 euron säästö pakollisissa menoissa on yhtä hyvä asia kuin 500 euron tulonlisäys.

    Oman asunnon tuottona on säästetty vuokra, josta vähennetään omistajan kulut. Sijoituksen edullisuus riippuu siitä, paljonko omistamalla säästää ja paljonko pääomaa asunnossa on kiinni. Helsingissä ja muualla maassa nämä suhteet ovat melko lailla erilaiset. Minä täällä syrjemmällä saan omalle kaksiolleni yli 5 % vuosituoton verottomana.

    Tietysti välttämättömän ylittävä asumistason parantaminen muuttuu jossain vaiheessa vastuuksi. Lisäneliöt kasvattavat juoksevia kuluja ja sidottua pääomaa, mutta vastaavaa vuokrasäästöä ei enää tule.

    VastaaPoista
  5. Täysin samaa mieltä nimimerkin Säästö on tuloa kanssa.

    Lisäksi kannattaa huomioida, että inflaatio tulee kasvattamaan asunnon arvoa tulevaisuudessa. Vaikka inflaatio on tällä hetkellä nollan tuntumassa, niin on vaikea nähdä, että 20 vuoden aikana inflaatio ei vähintäänkin kattaisi taloa varten otetusta lainasta maksettuja korkoja.

    VastaaPoista
  6. Minä kirjaan myös asunnon ostohinnalla. Olen sitä mieltä, että mahdollinen arvonnousu tai -lasku saadaan vasta kun asunto realisoidaan. Meillä on juuri asunnonvaihtoprojekti menossa ja vaikka olen täysin varma, että saadaan enemmän euroja kuin mitä itse maksettiin, niin asunnon vaihtoon liittyy aina kuluja (varainsiirtovero, kuntotarkastukset, mahdolliset välityspalkkiot jne.). Itse ajattelin kirjata lopullisen hinnan - kulut nettovarallisuuteen sitten aikanaan.

    VastaaPoista
  7. Itse en ota asunnon arvoa mitenkään huomioon, lasken vain menot joita asumisesta koituu. Katto on oltava pään päällä joten se on sama maksaako vuokraa vai lainaa+vastiketta, asunnon arvon otan suunnitelmiin ja laskelmiin mukaan vasta sitten kun sen myy ja se realisoituu käytettäväksi rahaksi. Samoin kuin autoja, yms "pakollisia" hyödykkeitä, lasken menot mutta arvo tulee mukaan vasta kun ne myydään...

    VastaaPoista
  8. Omakotitalojen vertailu ja arvottaminen on hankalaa puuhaa, joita kiinteistönvälittäjätkään eivät aina handlaa. Kuvaamasi kapea markkinatutkimus ei anna vielä kuvaa asuntoalueesta eikä kerro oman kiinteistösi arvoa. Jos merkittäviä perusparannuksia on tehty asunnon ostamisen jälkeen, niin sitten voit lisätä ne asunnon arvoon huomioiden kuitenkin vuosittaiset poistot. Kokonaisuuden arvioiminen on kuitenkin tärkeintä hintaa määriteltäessä, jossa sijainti näyttelee isoa osaa hinnasta.

    VastaaPoista